회사원인 B씨(60세)는 은퇴를 하면서, 꿈에 그린 전원 생활을 시작했습니다. 수도권 대지 500평에 3층건물의 주택을 세워, 400평에는 꽃밭도 키우고, 농작물도 키우고 있습니다.하루 하루가 매우 행복하다고 말합니다.

 

수익형 부동산의 상품별 장점과 단점을 이해할 필요가 있다.

수익형 부동산은 매월 집세가 나오는 부동산입니다. 수익형 부동산은 생각보다 종류가 많습니다. 가장 대표적으로 생각하는 구분 상가 이외에도 구분 오피스(지식 산업 센터 포함), 건물, 상가 주택, 오피스텔, 원룸 주택, 다세대 주택, 소형 아파트, 고시원 등 다양합니다.

투자를 잘 하기 위해서는 각 상품에 대한 특징과 장점, 단점 등을 잘 파악하고 있어야 합니다. 투자 금액의 많음과 적음에 따라 투자할 수 있는 상품이 정해져 있습니다. 예를 들어 1.5억~2억원 정도의 자금을 가지고 있으면 서울에서 원룸형 오피스텔 구입이 가능합니다. 유망 지역으로는 대기업이나 소규모 기업이 밀집하고 있는 강서구 마곡지구와 금천구 가산디지털단지, 도심에의 접근이 좋은 마포구가 대표적입니다. 매매금액은 1.7억 전후이지만 보증금 1,000만원에 집세 70만~75만원을 받을 수 있습니다. 오피스텔이 주택수에 포함되어 매매가격은 정체되지만 집세가격이 꾸준히 상승하고 임대수익률은 6% 가까이 됩니다. 오피스텔은 1인 가구의 증가로 공실의 우려가 적고, 임대료도 꾸준히 올라갈 것으로 보이며 초보자들이 시작하기에 가장 적합한 상품입니다.

투자여력이 2억~3억원이면 구분사무소(지식산업센터 포함)를 구입할 수 있습니다. 예를 들어 2.5억원이라면 서울 마곡지구 전용면적 40㎡(12평) 전후를 구입할 수 있으며 보증금 1,000만원, 임대료 80만원 정도를 받을 수 있습니다. 임대 수익률은 연 4%입니다. 오피스텔에 비해 임대수익률은 낮지만 기업이 임차하므로 장기간 임차하는 경우가 많은 것이 장점입니다.

투자금액이 3억~4억원이라면 선택의 폭이 넓어집니다. 수도권에서 2룸형 오피스텔과 소형 아파트, 면적이 66㎡(20평)에 달하는 구분 오피스 등을 구입할 수 있습니다. 3억~4억원으로 툴룸형 오피스텔과 소형 아파트는 경기도 지역에서 가능한 금액 수준입니다. 예를 들어 고양시 덕양구 동산동 전용 59㎡ 오피스텔은 매매금액이 4.2억원이지만 보증금 3,000만원으로 임대료 130만원을 받을 수 있습니다. 연간 수익률은 4%입니다.

소형 아파트도 구입이 가능하지만, 신축은 어렵게 구축이 가능합니다. 고양시 덕양구 행신동 전용 49㎡ 아파트 가격은 3.2억원이지만 보증금 2,000만원으로 임대료 80만원을 받을 수 있습니다. 수익률은 연 3.2%입니다. 구축의 소형 아파트이므로 새로 지어진 오피스텔보다 연간 임대수익률이 1%포인트 낮습니다. 툴룸형 오피스텔은 소형 아파트의 대체 상품이므로 아파트 가격이 오르면 함께 ​​오르게 되므로 자본차익도 높은 편입니다.

고시원 사업도 가능합니다. 권리금과 보증금, 인테리어 비용으로 3억~4억원 정도 걸려 투자금액 대비 매월 10% 이상의 안정적인 현금흐름이 가능합니다. 그러나 임차인이 자주 바뀌어 응대하는 경우가 많아 다른 임대사업과 달리 정기적으로 고시원을 방문하여 청소나 음식 등을 제공해야 하기 때문에 매일 시간 투자가 필요합니다. 임대를 하면 특별히 신경쓰는 일이 적은 다른 수익형 부동산과 달리 고시원 사업은 직장이라고 생각하고 출근하면서 관리해야 임차인이 오랫동안 거주하고 공실률도 낮아진다 합니다.

여유자금이 5억~6억원이라면 상가 투자가 가능해집니다. 물론, 면적이 넓은 구분 오피스나 지식 산업 센터도 가능합니다. 경기도에서 1층 전용면적 40㎡(12평) 정도, 3층 이상이면 실평수 99㎡(30평) 내외 투자가 가능합니다. 추천 연간 임대 수익률은 1층이 4% 이상, 3층 이상은 5% 이상입니다. 최근 고금리와 경기침체의 영향으로 상가 시장이 가장 엄격하다. 서울의 유명 상권인 강남의 카로스킬도 1층에 비어 있는 가게를 쉽게 찾을 수 있습니다. 상점가 투자 시 고려해야 할 부분은 상점가가 뚝뚝 떨어지는 상품이므로 업무단지와 배후 맨션 가구가 많은 곳이 좋고, 지하철 출구에서 100m 이내가 공실의 우려가 적고, 가장 안정적입니다.

여유자금이 10억~20억원이라면 토지가 있는 다세대 주택, 상가 주택, 원룸 주택을 매입할 수 있습니다. 이 정도의 금액은 서울에서 구입하기 어렵고 경기도 지역에서 가능하지만 토지면적도 165~264㎡(50~80평) 정도를 생각하면 됩니다. 이 중 임대수익률이 가장 높은 것은 원룸 주택으로 연간 5% 전후의 수준입니다. 단신 가구의 증가로 수요가 많아 공실의 걱정은 낮습니다. 대학가와 업무 밀집 지역이 가장 유망합니다. 토지가 있기 때문에 지가가 상승하고 자산 가치도 상승하는 이점이 있습니다. 하지만 원룸 주택을 제외하고는 연임대 수익률은 3% 정도로 조금 낮습니다. 아무래도 구분상이나 구분 오피스와 달리 차용인이 5명 이상의 경우가 많기 때문에, 주택의 누수, 건축물의 훼손, 차용인의 변경 등이 잘 나타나므로 임대 관리에 신경을 써야 합니다 .

여유자금이 20억원 이상의 자산가라면 상가와 사무실로 구성된 작은 빌딩의 매입이 가능합니다. 서울권역에서 부지 132㎡(40평) 전후를 구입할 수 있습니다. 강남권이나 마포, 용산, 성수 등 좋은 지역은 어렵지만 그 이외의 지역은 가능합니다. 다만, 작은 빌딩은 지하철역 주변이나 업무단지, 대규모 아파트 단지 등에 위치해야 공실의 우려가 없어 안정적인 임대수익이 가능합니다. 이 지역은 토지 기준 평당 금액이 증가하기 때문에 더 많은 자금이 필요합니다. 작은 건물은 건물의 유지, 보수, 리모델링을 적시에 해야 하며, 차용인과의 재계약, 신규 임대 등이 주택보다 조금 어려운 부분이 있기 때문에, 고령층보다는 35~55세의 젊은이 레이어가 구입하는 것이 좋습니다. 다만, 건물의 가격이 높고, 좋은 물건을 손에 넣는 것이 열쇠입니다.

55세 이상이면 수익률 중심, 55세 미만이면 자본차익 중심 투자추천

서두에서의 사례와 같이, 연령이 60세의 은퇴자라면, 자본 차익 중심보다는 안정적인 임대 수익 중심의 수익형 부동산에 투자하는 것이 좋다. 은퇴자는 수익형 부동산에서 나오는 현금흐름으로 생활해야 하기 때문에 무엇보다 정기예금보다 1.5배 이상의 높은 수익률이 중요합니다. 그리고 인생의 제2막을 사는 입장이며, 편한 노후생활을 위해서는 임대관리가 쉬워야 합니다. 임대수익률이 높고 임대관리가 용이한 상품은 오피스텔, 섹션 오피스입니다. 이 두 상품은 시간이 지남에 따라 임대료가 상승하고 자본 차익도 기대할 수 있습니다.

아직 연령이 상대적으로 어린 35~55세라면 자본차익이 커야 하므로 이에 맞는 상품을 준비하는 것이 좋습니다. 20억 이상의 여유자금을 투자하는 자산가라면 작은 빌딩이나 상가 주택이 좋고, 자금 여력이 적으면 소형 아파트, 전용 50㎡ 이상의 툴룸 오피스텔이 좋다. 재개발 구역 내의 다세대 주택과 상가 주택은 보유 기간 중에 임대 수익을 얻으면서 향후 재개발 후에 아파트 입주권이나 상가 입주권을 받아 자본 차익을 극대화할 수 있습니다.

 

전원 생활과 노후 준비

대부분의 사람들은 은퇴 후 자연 속에서 살고 싶습니다. 좋은 공기와 맑은 물을 마시면서 속삭이는 채소밭을 만들어 수확의 기쁨을 맛보고 싶습니다. 지금까지 가족을 기르는 데 어려움을 겪고 있던 건강을 되찾고, 친척이나 지인들과 밖에서 세 뜨개질 파티도 하고 싶습니다. 「나는 자연인이다」가 남성의 고시청률로 장수 프로그램이 된 것은, 대리 만족을 하고 싶은 사람이 많기 때문입니다. 시골 생활은 부부가 함께 만족하면 훌륭한 노후 준비 상품이 될 수 있습니다.

 

전원주택의 가장 큰 장점은 자유로움 스트레스 없는 편안함