토지 활용의 수익은 얼마? 수익성을 높이는 5가지 요령

'수익'이라는 단어는 '수입'과 달리 일반적으로 수입에서 지출을 뺀 '이익'에 해당하는 것을 말합니다.

토지 활용은, 집세 수입은 알고도, 실제의 수익이 얼마나 되는지 알기 어려운 것이 실태입니다.

토지 활용을 시작한다면, 토지 활용의 수익 구조를 확실히 이해하고, 수익성이 높은 토지 활용을 선택해 나가는 것이 성공의 길이 됩니다.

그래서 이 글에서는

• 토지 활용 수익 견해
• 수익성을 높이는 요령

에 대해 설명하겠습니다.

꼭 끝까지 접해 주셔, 수익성이 높은 토지 활용을 실현하기 위한 발판으로 해 주세요.

1. 토지 활용의 수익의 종류

먼저 토지 활용의 수익을 파악함에 있어서 3가지 수익의 종류를 해설해 나갈 것입니다.

1. NOI
2. 부동산 소득
3. 현금 흐름

그럼 하나씩 봅시다.

1-1.NOI

토지 활용과 부동산 투자의 수익으로 자주 사용되는 것은 NOI 입니다.
NOI는  "Net Operating Income"의 이니셜을 취한 것이 됩니다.
NOI는 직역하면 '순운용익'이라는 뜻입니다.

NOI는 집세 수입에서 일반적으로 다음과 같은 비용을 뺀다.

• 고정자산세 및 도시계획세
• 손해 보험료 (화재 보험 등)
• 관리 위탁료 (관리 회사에 지불하는 관리료)
• 건물 유지 보수 비용 (엘리베이터 등의 유지 보수 비용 등)
• 공용부의 수도 광열비(엘리베이터 등의 전기 요금 등)
• 경미한 수선비(크로스의 장 교체 비용이나 공실 대책 비용 등)
• 입주자 모집 비용 (중개 수수료)

NOI의 비용 중에는 「차입금의 상환액」이나 「감가상각비」, 「대규모 수선비(자본적 지출)」를 포함하지 않는 것이 포인트입니다.

NOI는 자기자금 100%로 투자했을 경우의 현금흐름(손 나머지)에 가까운 수익을 나타내기 때문에, 물건 그 자체의 벌 수 있는 힘을 표현하고 있습니다.

NOI의 비용의 합계는, 집세 수입에 대해 「15%~30% 정도」가 기준입니다.
만일 자기 자금 100%로 투자를 했을 경우, NOI는 집세 수입에 대해 70~85%가 되어, 매우 고수익이라고 할 수 있습니다.

또한 표면 수익률에서 NOI 수익률을 어느 정도 추측할 수 있습니다.
표면 수익률은 집세 수입을 투자액으로 나눈 수율입니다.

예를 들어 표면 수익률이 6%이고 NOI의 경비율이 20%인 경우, NOI 수익률은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

표면 수율: 6%
NOI 비용의 총 비율: 20%

NOI 수익률의 근사치 = 표면 수익률 × (1 - NOI 비용의 총 비율)
　　　　　　　　　　= 6 % × (1 - 20 %)
　　　　　　　　　　= 4.8 %

NOI 수율은 표면 수율의 70~85% 정도라고 생각해 두면 좋을 것입니다.

1-2. 부동산 소득

부동산 소득이란 개인이 임대 경영을 실시함으로써 얻을 수 있는 소득의 명칭입니다.
부동산 소득은 다음의 계산식으로 구합니다.

부동산 소득 = 집세 수입 - 필요한 경비

필요한 경비는 기본적으로 NOI의 비용에 감가상각비를 더한 것입니다.
감가상각비는 건물의 취득원가를 각 회계기간에 비용으로 배분함으로써 발생하는 회계상의 비용입니다.
실제로 지출되는 돈은 아니지만, 회계상의 비용이 되기 때문에, 필요 경비에 산입할 수 있습니다.

감가상각비는 일반적으로 비용항목 가운데 가장 숫자가 크며 집세와 건축비의 균형에 따라 다르지만 집세 수입의 40~50% 정도가 되는 경우가 많습니다.

감가상각비가 집세 수입의 50%, NOI 비용이 집세 수입의 20%로 했을 경우, 부동산 소득은 집세 수입의 30% 정도가 됩니다.

세금은 부동산 소득에 대해 과세됩니다.
개인의 소득세의 세율은, 다른 급여 소득등과 합산해 정하는 것이 포인트입니다.

부동산 소득이 집세 수입의 30%라면 소득세는 12%(=30%×40%)이고 세금 인출 후의 이익은 18%(=30%×60%)라는 것입니다.

1-3. 현금 흐름

현금 흐름 은 실제 손 나머지입니다.
현금 흐름은 다음 공식에 의해 구해집니다.

현금흐름 = NOI － 차입금의 원본 상환액 － 세금

차입금의 원본 상환액은 부동산 소득을 계산하는데 필요한 경비가 아닌 점이 포인트입니다.
차입금의 원본 상환액이 필요 경비라고 하면, 절세가 생겨 버리게 됩니다.

돈을 빌렸을 때는 소득으로 과세되지 않았습니다.
마찬가지로, 돈을 돌려줄 때도, 경비로서 절세할 수 없다는 것이 됩니다.

따라서 차입금의 원금 상환액은 부동산 소득에는 영향을 미치지 않지만 현금 흐름에는 영향을 미친다는 것입니다.
현금 흐름은 실제 잔여이므로 부동산 소득보다 중요합니다.

차입금의 원본 상환액은 차입금액(또는 자기자금액)과 상환기간에 따라 달라집니다.

기본적으로 차입금의 원금 상환액은 실제로 현금아웃하지 않는 감가상각비 이내에 담는 것이 바람직합니다.

차입금의 원금 상환액이 감가상각비보다 적으면 현금흐름은 세금 후 이익보다 커집니다.

만약 차입금의 원본 상환액이 집세 수입의 40%, NOI의 비용이 집세 수입의 20%, 세금이 집세 수입의 15%로 했을 경우, 현금 흐름은 집세 수입의 25% 정도가 됩니다.

집세 수입이나 차입금의 원본 상환액의 금액에 따라 다르지만 일반적으로 현금 흐름은 집세 수입의 15~30% 정도가 되는 경우가 많습니다.

2. 토지 활용의 수익성을 높이는 5가지 요령

모처럼 토지 활용을 한다면, "조금이라도 수익성을 올리고 싶다"고 생각하는 것이 인정이지요?
이 장에서는 수익성을 높이는 5가지 요령에 대해 설명합니다.

1. 위치가 좋은 장소에서
2. 임대료가 높은 사업 선택
3. 소득의 안정적인 사업 선택
4. 퇴거 시 영향이 적은 사업 선택
5. 건축비 절감

그럼 하나씩 봅시다.

2-1. 입지가 좋은 장소에서 실시

토지 활용의 수익성을 높이기 위해서는, 입지가 좋은 장소에서 실시하는 것이 철칙입니다.
입지가 좋은 장소는 임대료가 높아지기 때문에 필연적으로 수익성이 높아집니다.

여러 개의 토지를 가지고 있다면, 가장 입지가 좋은 토지를 사용하여 활용해야합니다.
토지 활용이 어려운 토지는 매각하여 입지가 좋은 장소로 교체하는 옵션도 있습니다.

2-2. 임대료가 높은 사업을 선택

토지 활용의 수익성을 높이려면 임대 단가가 높은 사업을 선택하는 것도 기본입니다.
임대료는 우선 용도에 따라 다릅니다.

일반적으로 임대료는 높은 순서에서 상점, 사무실, 비즈니스 호텔, 주택, 양로원, 트렁크 룸과 같은 이미지입니다.
점포도 1층은 제일 비싸지만, 2층 이상이나 지하층이 되면 1층보다 낮아집니다.

주택에 관해서는 패밀리 타입보다 원룸이 임대료가 높습니다.
주택 임대료는 1층이 가장 낮고, 고층층이 될수록 높아집니다.

이와 같이 토지 활용은 용도에 따라 임대료가 다르기 때문에 수익성을 높인다면 임대료가 높은 활용 방법을 선택하는 것이 포인트입니다.

예를 들면, 점포와 주택이 세워지는 지역이라면, 점포를 우선적으로 검토합니다.
주택 밖에 지어지지 않는 지역이라면 원룸을 우선적으로 검토하는 것이 요령입니다.

아파트도 아파트도 세워진 지역이라면 아파트를 세우고 주택을 위로 뻗는 것이 임대료를 올릴 수 있습니다.

같은 땅에서도 어떤 활용을 할지에 따라 수익성이 다르기 때문에, 우선 여러 가능성을 검토하는 것이 매우 중요합니다.

2-3.소득의 안정된 사업을 선택한다

수입의 안정된 사업을 선택하는 것도 토지 활용의 수익을 올리는 요령입니다.
전절에서는 임대료가 높은 사업을 선택하는 것을 포인트로 해설했지만, 반드시 단순히 임대료가 높은 사업을 선택하는 것만이 정답은 아닙니다.

토지 활용은 일반적으로 40년 이상의 장기간에 걸친 사업입니다.
그 사이에, 차주에게 철저하게 되어 다음의 차주가 좀처럼 결정되지 않는 토지 활용을 선택해 버리면, 결과적으로 수익성이 나빠지는 일이 있습니다.

예를 들어, 편의점의 일동 대여는 임대료가 높고 수익성이 높은 토지 활용의 하나입니다.
그러나 편의점은 철수 위험도 높고 철수 후 다른 임차인의 집세가 편의점 시대의 반액 이하로 내려 버리는 경우도 있습니다.

점포계는 임대단가가 높지만 철수위험은 높다는 것을 근거로 하는 것이 필요합니다.
또, 점포나 오피스와 같은 사업계의 토지 활용은, 경기가 악화되면 임대시세도 곧바로 내려갑니다.

한편, 아파트나 임대 아파트 등 주거계의 토지 활용은 경기 변동에 관계없이 임대료가 안정되어 있는 것이 특징입니다.

토지 활용은 임대 단가의 높이뿐만 아니라, 장기적인 수입의 안정성도 근거로 선택해 가는 것도 요령입니다 .

2-4 퇴거 시 영향이 적은 사업 선택

퇴거시 영향이 적은 사업을 선택하는 것도 토지 활용의 수익을 올리는 요령입니다.
퇴거시의 영향이 큰 토지 활용이란, 즈바리, 일동 대여의 토지 활용이 됩니다.

점포의 일동 대여나 노인 홈의 일동 대여 등이 해당합니다.
복수의 테넌트에 빌려주는 오피스 빌딩이나, 복수 호가 있는 아파트나 맨션등은 일동 대여가 아닌 토지 활용입니다.

일동 대여의 토지 활용은, 차주가 퇴거하면 임대 수입이 제로엔이 되어 버리는 리스크가 있습니다.
통상, 토지 활용은 차입금을 이용하기 때문에, 임대 수입이 제로엔이 되었을 때도 차입금의 상환이 발생합니다.

임대수입이 제로엔이 되어 버리면, 저금을 절약해 차입금을 상환해 나가는 것이 필요합니다.
일동 대여는, 퇴거시에 임료 수입이 제로엔이 되어 버리는 것으로부터 리스크가 높은 사업입니다.

또, 한동 대여는 퇴거되면 곤란하기 때문에, 차주로부터 임대료의 감액을 요청되었을 경우, 협상력도 약해집니다.

임대료가 높다는 이유로 퇴거되어 버리는 것보다, 임대료를 낮추어도 남아 받는 것이 안전하기 때문에, 차주의 요구에 응해 버리기 십상입니다.

한편, 아파트나 맨션과 같이 복수 호가 있는 물건이면, 기본적으로 전호 퇴거되어 집세 수입이 제로엔이 되는 일은 없습니다.
아파트와 아파트는 임차인에게 퇴거하더라도 즉시 다음 차주를 찾을 수 있으므로 차용자로부터 임대 감액을 요구하더라도 강하게 협상 할 수 있습니다.

따라서, 기본적으로는 일동 대여 의 토지 활용의 우선도는 낮추는 것을 추천합니다.

2-5.건축비를 억제한다

토지 활용의 수익성을 높이려면 건축비를 억제하는 것도 포인트입니다.
원래 토지를 가지고 있는 사람이라면 투자는 건물뿐입니다.

임대료는 지역 시세에 따라 결정되므로 투자 수익률을 높이려면 건축비를 낮출 필요가 있습니다.

건축비를 낮추는데 가장 효과가 있는 것은, 시공회사를 결정하기 전의 「상견적」입니다.
같은 아파트를 지어도 하우스 메이커를 바꾸면 건축비도 달라집니다.
건축비는 재료나 공법등에 따라서도 다르기 때문에, 시공회사는 반드시 복수사의 상견적을 취하고 나서 결정하도록 하는 것이 베스트입니다.

3. 최적의 토지 활용은 맞춤형으로 정해진다

최적의 토지 활용은 주문제작으로 결정된다는 점이 포인트입니다.
예를 들어 약국의 수익성이 높다고 알고 있다고 해도, 자신의 토지에서 약국의 토지 활용을 할 수 있다고는 할 수 없습니다.

토지 활용은, 주로 이하의 3개의 조건으로 베스트인 선택지가 정해집니다.

• 토지 이용 제한
• 토지 면적
• 임대 수요

첫 번째는 토지 이용 제한입니다.
토지는 도시계획법에 의해 건축 가능한 건물의 용도나 규모가 정해져 있습니다.
점포가 세워지지 않는 지역도 있고, 고층 건축물이 세워지지 않는 지역도 존재합니다.
이용 제한에서 가장 수익성이 높은 용도의 건물을 선택하는 것이 기본입니다.

두 번째는 토지의 면적입니다.
예를 들어, 토지의 이용 제한으로서 고층 건축물이 세워지는 토지라도, 30평 정도밖에 없는 토지이면 고층 건축물은 비현실적인 선택지가 됩니다.

임대 맨션이나 오피스 빌딩, 비즈니스 호텔, 교외형 점포, 창고 등과 같이 큰 건물을 세우는 경우에는 넓은 부지 면적이 필요합니다.

세 번째는 임대 수요가 됩니다.
넓은 토지로, 토지의 이용 제한 중에서도 점포의 건축이 가능한 장소이어도, 그 장소에 점포가 출점할지 어떨지는 다른 이야기입니다.

토지 활용은, 건축 가능한 건물과 임대 수요가 매치해 처음으로 성립되는 것이 됩니다.
어떤 토지 활용이 가능한지는 항상 맞춤형으로 정해지므로, 제대로 설계하고 임대 수요도 탐구할 필요가 있습니다.

어떤 건물이 세워져 누가 얼마로 빌려주는지를 가르쳐주는 것은 하우스 메이커가 됩니다.

하우스 메이커는 사내에 일급 건축사가 있기 때문에, 토지의 이용 제한에 근거해 합법적인 설계를 제안하는 것이 가능합니다.
게다가, 제안 단계의 도면이면 무료로 대응해줍니다.

또, 하우스 메이커는 사내에 테넌트 유치 부문도 갖고 있기 때문에, 주택뿐만 아니라 점포나 노인 홈 등의 개호계 사업자를 끌어올 수도 있습니다.

하우스 메이커의 경우, 사업계의 토지 활용은 「테넌트 있어」로 이야기를 진행시켜 주기 때문에, 안심하고 의뢰할 수 있습니다.

하우스 메이커는 설계와 건축비, 준공 후의 시뮬레이션의 모두를 정확하게 무료로 제안해 주기 때문에, 하우스 메이커는 토지 활용의 상담 상대로서 빠뜨릴 수 없는 존재가 됩니다..
최대 10개사의 하우스 메이커로부터 무료로 토지 활용의 제안을 받을 수 있습니다.

제안에 참가하는 기업은 힘이 있는 대기업이 갖추어져 있어 아파트나 맨션 등의 거주계의 토지 활용뿐만 아니라, 주차장, 점포, 상업 시설, 노인 홈 등의 사업계의 토지 활용도 제안하는 것이 가능합니다.

수익성이 높은 토지 활용을 하기 위해서는, 힘이 있는 하우스 메이커의 협력이 빠뜨릴 수 없습니다.

요약

어땠어?
토지 활용의 수익에 대해 해설해 왔습니다.
토지 활용의 수익성 지표에는 'NOI', '부동산소득', '현금흐름'이 있었습니다.

토지 활용의 수익성을 높이려면, 「입지가 좋은 장소에서 실시한다」, 「임료 단가가 높은 사업을 선택한다」등이 요령입니다.

여러분의 토지 활용이 확실히 수익을 낼 수 있게 되기를 바랍니다.